400 8877 0012020年中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展趨勢(shì)分析 不同層級(jí)規(guī)模分化明顯
時(shí)間：2021-01-05 10:39:00 閱讀：4338 整理：成都市場(chǎng)調(diào)查公司
1、中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)兩極分化趨勢(shì)明顯 優(yōu)質(zhì)企業(yè)實(shí)力雄厚
從設(shè)立來(lái)源看，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)大部分由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立，這個(gè)比例在全國(guó)占據(jù)70%以上;由房管所或后勤單位改制而來(lái)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)約占20%;其他一般屬于自主產(chǎn)權(quán)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)約占10%。
例如深圳的國(guó)家一級(jí)物業(yè)服務(wù)公司中，首批成立的28家企業(yè)，有17家屬于國(guó)有體制或國(guó)有參股，1家私營(yíng)股份有限公司。這18家公司均屬于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立。出現(xiàn)該種情形一是由于早期物業(yè)服務(wù)大多數(shù)產(chǎn)生模式屬于開(kāi)發(fā)商自建自管，二是開(kāi)發(fā)商為維護(hù)其自身利益，肥水不流外人田。
目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展存在兩極分化的嚴(yán)重趨勢(shì)：一方面我國(guó)存在一批實(shí)力雄厚的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從服務(wù)規(guī)模到服務(wù)技術(shù)水平都是相當(dāng)先進(jìn)并有自己的獨(dú)特之處，具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，但是按照全國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量來(lái)看還是占據(jù)了少數(shù)。另一方面發(fā)展規(guī)模相對(duì)小，實(shí)力偏弱的中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)居為多數(shù)。
整體實(shí)力及質(zhì)量較好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般分布于深圳、上海、北京、武漢、重慶、杭州、成都、南京、鄭州、西安等21個(gè)城市，基本覆蓋了國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，具有發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)、管理規(guī)模相對(duì)較大、服務(wù)領(lǐng)域廣泛、人員素質(zhì)較高等特點(diǎn)，是中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的典型代表。
中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是當(dāng)前我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所占比重較大的一部分。我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展之所以存在眾多的問(wèn)題，一方面與目前針對(duì)物業(yè)服務(wù)發(fā)展相關(guān)的政策法規(guī)還沒(méi)有完整健全有關(guān)，另一方面還是由于中小型企業(yè)占據(jù)多數(shù)，管理技術(shù)和服務(wù)水平低下，從而導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)，缺乏誠(chéng)信，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，具體表現(xiàn)為：
2、龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出 碧桂園服務(wù)規(guī)模位居首位
隨著物業(yè)管理行業(yè)熱度的不斷提升，資本市場(chǎng)的持續(xù)關(guān)注，百?gòu)?qiáng)企業(yè)迎來(lái)更多的發(fā)展機(jī)遇和崛起機(jī)會(huì)。物業(yè)管理行業(yè)這片藍(lán)海，既是大型企業(yè)激烈角逐的競(jìng)技場(chǎng)，也為中小型企業(yè)高效發(fā)展提供廣闊空間。
2019年，服務(wù)規(guī)模TOP10企業(yè)管理面積均值為2.34億平方米，管理項(xiàng)目數(shù)量均值1120個(gè)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出。服務(wù)規(guī)模TOP10企業(yè)不斷完善市場(chǎng)布局并持續(xù)進(jìn)行區(qū)域深耕，從橫向、縱向兩個(gè)維度不斷擴(kuò)大服務(wù)半徑，鞏固市場(chǎng)地位。2019年，服務(wù)規(guī)模TOP10企業(yè)進(jìn)入城市數(shù)量均值達(dá)155個(gè)，單個(gè)城市管理面積均值達(dá)150.78萬(wàn)平方米。
中指研究院在“2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”的基礎(chǔ)上，對(duì)各分項(xiàng)指標(biāo)表現(xiàn)突出的優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行深入的“專(zhuān)項(xiàng)研究”，從服務(wù)規(guī)模上看，碧桂園控股位列2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)服務(wù)規(guī)模第一，其次為彩生活服務(wù)集團(tuán)，保利物業(yè)位居第三。具體榜單如下所示：
從物業(yè)服務(wù)企業(yè)成長(zhǎng)性看，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的榜單，雅居樂(lè)位居2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)成長(zhǎng)性領(lǐng)先企業(yè)榜單第一名，其次為幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司，而新城悅服務(wù)集團(tuán)排名第三。
2020成長(zhǎng)性領(lǐng)先企業(yè)積極對(duì)接資本市場(chǎng)，深化科技應(yīng)用，積極探索多元增值服務(wù)，聚焦于管理規(guī)模、經(jīng)營(yíng)績(jī)效和儲(chǔ)備項(xiàng)目的快速增長(zhǎng)，表現(xiàn)出高成長(zhǎng)性優(yōu)勢(shì)。
3、中國(guó)物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積集中于五大城市群 長(zhǎng)三角占比最高
從企業(yè)分布區(qū)域結(jié)構(gòu)上看，2019年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)56.16%的管理面積位于五大城市群，較2018年上升3.02個(gè)百分點(diǎn)，其中，長(zhǎng)三角城市群管理面積占比最高達(dá)18.21%;粵港澳、長(zhǎng)江中游城市群面積比例分別為10.25%、9.28%，較2018年分別增長(zhǎng)1.17、0.77個(gè)百分點(diǎn)，增速較快;成渝和京津冀城市群的面積比例分別為9.81%和8.61%，增速較為平穩(wěn)。
4、非住宅業(yè)態(tài)企業(yè)涉及較少 開(kāi)發(fā)潛力大
2019年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的在管項(xiàng)目中，非住宅業(yè)態(tài)的面積占比由2018年的26.06%上升至31.12%，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步提升。因非住宅業(yè)態(tài)具有較高的門(mén)檻，企業(yè)想要步入相關(guān)領(lǐng)域需要一定的品牌與實(shí)力。
目前百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，涉足學(xué)校物業(yè)、公眾物業(yè)和醫(yī)院物業(yè)的企業(yè)最少，數(shù)量占比分別為52.46%、43.44%和32.38%，非住宅物業(yè)市場(chǎng)還有待于百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)一步開(kāi)發(fā)。隨著對(duì)非住宅領(lǐng)域的深拓，行業(yè)中將產(chǎn)生更多專(zhuān)注非住宅領(lǐng)域的優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
5、中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)集中度不斷提高 不同層級(jí)規(guī)模分化明顯
受到政策環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和技術(shù)水平等因素的影響，物業(yè)管理行業(yè)集中度有較大程度的提高。政策因素方面，新型城鎮(zhèn)化、西部開(kāi)發(fā)和東北振興規(guī)劃實(shí)施，國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展趨于平衡。
行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，大批品牌企業(yè)憑借其優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)輸出能力，在開(kāi)拓物業(yè)市場(chǎng)、提高市場(chǎng)份額等方面的優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)。
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)融合加劇，企業(yè)間兼并重組等經(jīng)濟(jì)行為持續(xù)進(jìn)行，優(yōu)勝劣汰競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制作用凸顯。規(guī)模企業(yè)投入資金研發(fā)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)平臺(tái)，聚合企業(yè)成立發(fā)展聯(lián)盟，規(guī)模效益顯著增加，也將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)集中度的提升。
近年來(lái)，我國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率不斷攀升，2019年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大至43.61%，十強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)占有率略有下降，為9.22%。
百?gòu)?qiáng)企業(yè)不同層級(jí)規(guī)模分化明顯，2019年，TOP10企業(yè)管理面積均值達(dá)2.21億平方米，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的5.16倍，市場(chǎng)份額達(dá)9.22%，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)延續(xù)。TOP11-30企業(yè)管理面積均值為8021.24萬(wàn)平方米，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的1.87倍，同比增長(zhǎng)26.05%，增速顯著;TOP31-50企業(yè)和TOP51-100企業(yè)管理面積均值分別為2638.24萬(wàn)平方米和1355.68萬(wàn)平方米，低于百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值。
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